督抚小说

第178章 确定均价（第1页）

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营销方向的确定其实就是这个项目走向真正成熟的标志，这其实就是一个商业定位问题，如果是说前面的分析、讨论等是建立在商业项目是否赢利以及风险的担心上，这次是真正的明确了要做的事情。

其实这也是政府所希望的，虽然没有在规划中指定要用这种定位方向，但是指导性的方向通过产权性质的定义其实是已经做出来了的，只是建设项目的时候怎么走就涉及到项目本身的投资方的意愿了，对于政府，你建8o平方的小房子或者建成大房子，方向没错就问题不大。

周二，我继续细化营销方案的定位，特别是定价这一块，广告宣传我倒相对没那么重视，毕竟这个是小县城，这么大一个项目放在这儿，基本上就不需要宣传了，不像广州等一线城市，存在相同或者相似的项目的竞争问题，甚至涉及到不同的区域的竞争以及各地政府之间的较力，这个项目在县城可是蝎子笆笆独一份的，所以只需要在项目外围的围墙上面详细说明项目，到时候将效果图加上问题就不大了，至于做电视广告等我暂时没有考虑，毕竟这是一年以后的事情。

接下来最重要的问题就是定价了，这个比较麻烦，关键是没有参照物，这个也是第一个吃螃蟹的人面临的问题，你不知道从何处下手。

我在网上找了很多，不过类似的商业项目基本上都是在一线城市或者省会城市的，所以我不得不将电话打给了我认识的一些人，陈总、徐总这些有商业合作的自然是要请教一下的，不过南昌是省会城市，地段不同价格相差挺大的，也同样不具备参考价值。

陈总倒是说了他当时参加竞标的时候，在九江那边看到一个县城的类似项目已经在开始了，那边定价是298o一平方，不过那个县城是经济展比较好的，人口规模大致在55万左右全县，比我们现在的这个县多了将近一倍了，当然这个参考价值就比较高一些。

老家那边我也问了，地段最好的商住项目在35oo左右一方，挺高的，毕竟我了解到的在广州一般也就六七千的样子除非位置特别好的可能到了一万以上，这个完全不能参考。

最后我不得不再次回到电脑前面，去网上论坛帖请教各路大神，我将县城的人口、经济、环境、地理位置、地段目前有参考价值的数据都详细注明在帖子上，这次参考意见就多了，一个多小时就收到了几十条回复，但是都挺乱的，当然其中也有参考价值的意见，我一一谢过。

媛媛下课回来以后看到我在帖询问定价的问题，便说道：“政府没有限制我们价格吧，我们毕竟一年以后销售，要不你就慢一点再决定呗，或者价格定高一点，大不了到时候打折之类的，可能还方便销售。”

“这不行，第一，销售价格是要报备的，第二，如果我们往高了定，到时候再打折有损形象，如果万一前面有人真正高价成交了后面我们不还得退款，第三个就是政府不希望高价，现在房地产全国都比较火，我们这儿的定价实际上就相当于我们县的第一个商业地产项目，这个是标杆作用，后面的都会参考我们这个项目来，所以我们不能乱来。”我一边刷贴一边说。

“你这么说也有道理，但是咋整？”

“我打电话几乎问遍了我认识的人，目前没有一个准确的参考的，唯一的一个就是九江那边的一个项目，也在县城，但是那边经济比我们好，人口比这边多了一倍，不太有参考，他们定价是298o，我们老家更是到了35oo，但是我们老家人口是这边四倍多，县城面积也是三倍左右，所以也不能参考。”我一边回复一边说，这时候网上一个帖子引起了我的注意。

“你来看看，这个挺有意思的，他说，第一确定均价，第二确定分期推出的递增价格，第三就是按楼层、环境比如噪音、绿化等定价，按照楼主所描述的情况，和我们县的情况大致相当，我们这边有一个地产项目在开始销售了，不过人家是卖楼花，均价定的23oo，如果楼主是现楼销售的话个人觉得25oo左右是合适的……”

当然整个内容挺多的，有上千字的分析，包括环境、成本分析、周围环境、商业位置以及价值、售后等等几十个方面的因素。

“这么多因素，太麻烦了吧，让人感觉

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