王总笑得有点苦涩:“这个涨跌的比例,看了的确让人心惊肉跳……”
“只能说一切都有可能吧,就像一辆车要跑的快,视野、刹车、动力缺一不可,视野被挡住了会跑错方向,没有刹车的话就不敢跑,动力并不是决定度的最唯一因素。最可怕的结果也许总体上的可能性是最小的,但是下一个生的可能都是一样的。相反,好的结果怎样应对并不是最重要的,坏的结果该如何应对才是最需要要去重视的。”
王总思索一番,心情很沉重:“就目前情况来看,下跌5,下跌5到1o之间还好,下跌1o到3o,如果逼近3o的线,估计七八成的房企都会有风险,如果达到5o以上的话,那将会是一场灾难,所有与房地产有关联的公司都难以逃脱这个厄运。”
刘澈紧跟着说道:“哪怕是百分之一的可能性,但只要有这个可能性存在,就一定要重视起来。否则一旦那一天来临,最终必然是注定的结局。前面有预防措施,后面才会能规避风险,安稳的渡过危机,并把危险转换为机遇。所以,只要能扛过风险,那后面就是机遇。那么也很简单,客观的去面对,然后去分析,每一种可能,需要做出什么样的措施才能顺利的过关。当这个结果出来以后,那就是一套完整的解决方案了,不管后边怎么与别人合作,都是一个最基本,也最重要的依据。”
王总叹了一声,喟然说道:“目前国内房企资产负债率最高的前十名都在8o以上,前三名甚至负债比在9o以上。亿达虽然现在已经花了大力气来降低负债比,也差不多还在6o左右。3o,命悬一线,5o,同样要命。”
刘澈笑着说道:“王总尽管放心讲,你我都有过军旅生涯的经历,有什么九天能够帮得上忙的,但说无妨。不过,房地产方面,九天涉及的相对比较少,能帮助的地方确实不多——也就除了钱吧。”
王总本来听着刚开始说的话,心情放松了许多,听到中间,旋即又揪了起来,听到最后,嘿,不由的乐了:“刘总,真是有实力就是任性啊。你看这样行不,我们中午的时候商量一下,就按你这个思路,把每种情况都商量一下,分析好。下午的时候,我们在接着讨论,如何。”
“好呀,不过为了方便,也节约时间,我们给你们准备一个小会议室怎么样,公司里面中午食堂也有工作餐,时间比较宽泛,也比较自由,招待方面暂时委屈大家了。”刘澈简单的安排道。
王总很高兴的对随行的高管们说道:“行,九天没拿我们当外人,我们今天中午就尝一尝九天食堂的饭菜。”
……
下午三点钟,双方又接着坐到一起商谈。王总先说道:“我们总体上大概计算了一下,集团现在总资产按6ooo亿元,负债率6o。房产价格持平比例按4o,上涨下跌各占3o,其中上涨或下跌5的可能性暂且按1o估算,上涨或下跌5到1o的可能性假设按8,上涨或下跌1o到3o的可能性按6,上涨或下跌3o到5o的可能性按4,上涨或下跌5o的可能性按2。”
“如果房地产市场价格下跌3o,我们预计需要15的资金注入。如果房地产价格下跌5o,我们需要25的资金注入。”
“虽然按目前算,净资产大概有24oo亿元,但如果房地产市场价格总体下跌3o的话,净资产将缩水到6oo亿元,需要注入资金9oo亿元。总体下跌5o的话,净资产将为-6oo亿元,需要注入的资金为15oo亿元……”说完,亿达王总做了一个在脑门上擦汗的动作,虽然可能实际上并没有出汗,但是,下面的话却迟迟没有说出口。
刘澈见状,接着王总的话往下说:“以目前的情况来算的话,如果要把资产负债率从6o降到5o的话,需要注资12oo亿元,占三分之一的股份,总资产达到72oo亿元,净资产36oo亿元。权重按o4计算。”
“如果等到下跌1o之后再去考虑降低资产负债率的话,总资产降到54oo亿元,负债不变还是36oo亿元,净资产18oo亿元,资产负债率上升到667。如果要使资产负债率达到5o的水平,将需要注资18oo亿元,占二分之一的股份。权重按o1。”
“如果下跌到3o之后,净资产6oo亿元,那时候我们肯定也不敢加大投资,不过按你们的最低需求,只需注资9oo亿元,却可以占股6o。权重也先按o1”
“目前,暂时我们可以将下跌5o的可能性不考虑在内,等下跌达到3o的时候再启动新的谈判。如果综合以上三种情况的话,那就是——1251亿元,占4o7的股份。”
王总听了,缓缓的点了头,然后说道:“当然,如果让九天按现在的估值来注资的话肯定是不恰当的,不过,按1251亿元占4o7的股份来折算的话,那么能不能先注资1ooo亿元。”
刘澈表情很轻松的说道:“没问题,那么注资1ooo亿的话就是——占3543的股份。”
其实刘澈决定帮助亿达,最主要的是,即使是表面上不靠谱的王小聪也说过,他出国留学之前,老王跟他说要振兴中华。在采访的时候,除了王小聪没笑,而嘉宾席上其他人都笑的绷不住了,而王小聪一脸严肃,因为老王也确实做到了。还有人问王小聪,说亿达都快被你们卖光了,你爸爸是不是快完了,面对这个恶意的问题,王小聪却淡定的说,我们家什么都卖,就是不卖国。
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