督抚小说

第十二章 速度速度还是速度（第3页）

孙红兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬时间的珍贵，卿云的提问，为他争取到了时间。

他心里很明白秦天川对这个女婿的看重，干脆为他详细的解惑，顺带也向着秦天川详细说明着自己的经营理念。

“瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制，把有限资金的使用效率提高到极限。”

他指着自己列出的三大板块，“购买土地上，我从不和地方协商拿地，我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。

而且我只拿生地，这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。

生地，往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不激烈，而且有未来升值的潜力，基本上也没有拆迁的遗留问题。

这就确保了我拿到的地，是无需再经历土地整理阶段，这为我节约了半年的时间。

因为是生地，我也有了后面和当地博弈的底气，我如果迟迟不开发，他们也急。”

接过秦天川散过来的烟，孙红兵心里笑了笑。

这一小局，他赌赢了。

秦天川果然对这个女婿很是栽培。

“第二便是建造周期速度。在这上面，我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”

说到这里他轻轻一笑，“去年9月，瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块，从进场施工到开盘销售，我只花了两个月时间。”

听到这里秦天川都呆了，一脸惊讶的问着，“小孙，你怎么做到的？

按照预售办法，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”

他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了，孙红兵这两个月拿到预售证的操作，太特么的极限操作了。

孙红兵缓缓说道，“秦董，一般施工企业的毛利率，按照建筑规范的规定被核定是8%-20%，实际上基本都是8%左右。

我承诺给他们20%，但是要求他们全额带资进场。钱是他们垫的，资金成本在他们，所以他们才是最前期工期最关心的人。”

卿云闻言讶然失笑。

他突然想起了几年后那部叫做《奋斗》的青春偶像剧。

漏风小棉袄米莱就是这么帮衬陆涛的，让她爸这个建筑商带资进场。

孙红兵笑了一下，“当然，津门这个项目是有一定偶然性的。

这个地块本身带着一定的任务性质，所以天时地利人和之下，我做到了两个月。

但是，瞬驰在各地的项目，都是以6个月作为最迟开盘期限。

规划、建造的时间缩短，让瞬驰的获利能力大增。

特别是在所谓的三线城市，比如荆州、榆次这些地方，我只需要投入几千万购地。

4-6个月就开盘收钱，一般开盘当天我便收回了所有的成本，剩下的全是利润，也会在3个月内完成清盘。”

说到这里，他更加耐心的为卿云‘讲解’着，

“瞬驰的商业模式就在于‘缩短从现金到现金的周期’。

现金流体现了一家开发商的实战能力，为了顺应瞬驰的全国战略，我的预算从半年调整一次缩短到月，进而现在缩短到周。

资金管理上，我甚至做到了以天为单位。

每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度，一切以天为单位，任何一个时间节点均不得有延误的借口。

所有的业务开展全部围绕现金流来进行，全公司统一调度资金。

这是内部控制，外部上面，我决定一块土地的取舍，一是考虑低价，二是看付款方式的优劣。

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